임대차3법 개편, 윤석열 부동산 정책 알아봅시다!

2020년 7월 문재인 대통령 정부는 임대차 3법을 시행하였고, 이는 부동산 시장에 큰 혼란을 가져왔었습니다. 전셋값을 주인이 원하는 금액으로 내놓을 수 없게 되자 집주인들은 전세를 월세로 돌리는 상황이 발생했습니다. 집을 구하는 세입자는 전세를 구하기 힘들어 '전세의 월세화'라는 용어까지 등장하게 되었습니다. 

 

이에 윤석열 대통령 당선인은 부동산 시장에 큰 혼란을 야기한 임대차 3법에 대한 개편을 예정했습니다. 여기서 말하는 임대차 3법이란 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 입니다. 오늘은 부동산시장에 큰 혼란을 야기한 이 임대차 3법에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

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   1. 임대차 3법이란?

 

 

임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제가 있습니다. 쉽고 간단하게 말씀드리겠습니다.

 

① 계약갱신청구권 : 세입자에게 총 4년(2년+2년) 계약기간 보장 

 

계약갱신청구권은 임차인이 딱 1회에 한해 임대차계약을 2년 더 연장할 수 있는 제도로 최대 4년을 임대인의 집에서 살 수 있습니다. 임대차 기간만료인 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유없이 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 여기서 말하는 임대인의 계약갱신청구권 거절사유는 다음과 같습니다. 

 

• 임차인이 월세를 3번에 걸쳐 연체한 경우
• 부정한 방법이나 거짓으로 임차한 경우
• 임대인이 실제 거주하려는 경우
• 임대인과 합의하에 임차인이 상당한 보상을 받은 경우
• 임차인이 임대인 허락없이 임대차를 한 경우
• 고의 또는 중대한 과실로 목적물을 파괴한 경우
• 목적물의 전부 또는 일부의 멸실한 경우 

 

임차인이 2개월 전까지 계약갱신청구권을 사용하지 않으면 묵시적으로 기존 임대차계약과 동일조건으로 임대차가 갱신됩니다. 이때 아셔야 할 용어가 '월세 묵시적 갱신'과 '전세 묵시적 갱신'입니다. 묵시적으로 계약을 갱신한다는 뜻입니다. 아니면 혹시 임차인이 까먹고 이사를 가야하는데 임대인에게 통보를 하지 않았다면 임대차 종료 통지일로부터 최소 3개월은 지나야 효력이 발생하므로 까먹지 않고 통보하는 게 임차인에게 유리합니다. 

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② 전월세상한제 : 계약갱신 시 보증금 및 월세를 5%이상 증액 불가

 

전월세상한제는 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 임대인과 재계약 시 임대료 상승폭이 5% 이내로 제한되는 것을 말합니다. 어떻게 보면 임대차 3법은 임차인에 대한 권리를 강화시키는 제도라고 볼 수 있습니다. 물론 분쟁조정절차를 통해 임대인이 5% 초과한 금액을 받을 수는 있지만 굳이 이 방법을 추천드리진 않습니다. 

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③ 전월세신고제 : 임대차계약 성사 시 지자체에 신고(필수) 

 

2021년 6월부터 시행된 전월세신고제는 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 지자체에 가서 임대차계약과 관련된 내용을 신고해야 하며, 세입자 단독신고가 가능합니다. 전월세를 신고하면 확정일자는 자동으로 부여된 것으로 간주하며, 전월세신고제 신고대상은 다음과 같습니다.

• 보증금 6천만원을 초과하거나, 월세 30만원을 초과한 주거용 주택 

 

   2. 임대차 3법 개정 - 윤석열 부동산 정책

 

<출처- 연합뉴스>

최근에 원희룡 국토부장관 예비후보자는 임대차 3법 개정을 반대했지만, 전에 윤석열 정부의 임대차 3법 개정 방향에 대해서 짧게 말씀드리도록 하겠습니다. 

 

① 계약갱신청구권 및 전월세상한제 개정 방향 

• 재계약 시 집주인 인센티브 부여 등 보완책 도입
• 고액 전세 세입자 등 일부는 보호 대상에서 제외
• 개정 통한 단계적 폐지 목표

② 전월세신고제

• 유지하는 가운데 계도 기간 연장 검토