| 제목 | 월급쟁이의 첫 부동산공부 | 작가 | 마중물 | 출판사 | 체인지업 | |
| 쪽(p) | 내용 | 2021. 12. | ||||
| 부동산 독학 완결판 | ||||||
| 31 | ※ 마중물의 키포인트 ① 3개월동안은 닥치는대로 ‘부동산’관련 책 독서하기 ② 책을 읽으면서 중요한 내용은 필사를 해야한다. ③ 필사한 내용을 시간내서 반복적으로 읽는다. |
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| 37 | ※ 마중물의 키포인트 ① 4년이상 오를 지역을 미리 선점해야 한다. (1) 2년 후에 오를 전세보증금으로 추가 부동산 투자가 가능하다. (2) 만약 매도를 한다면 상승장에 있으므로 쉽게 매도가 가능하다. |
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| 47 | ⍟ 투자지역 선정을 위한 2가지 기준 ① 인접도시 아파트와의 가격 비교이다. ex) 대전시-세종시(인접시 비교) ② 유사도시 아파트와의 가격 비교이다. ex) 대전‘광역시’-부산‘광역시’ (광역시끼리 비교) cf) 시기별 유사도시 평단가 순위를 비교해서 → 저평가지역을 선점할 수 있다. |
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| 57 ~ 79 |
⍟ 물가지수와 부동산의 상관관계 ① 생활물가총지수, 전국아파트매매지수, 전국아파트전세지수는 같이 우상향해왔다. → 아파트 지을 때 인건비, 자재가격 등 시간이 지날수록 상승하기 때문이다. 키포인트는 생활물가총지수는 계속해서 우상향하는 반면 전국아파트 매매지수/전세지수는 하락양상을 접할때가 있다. 이때가 투자포인트다. ⍟ 통화량과 아파트값의 상관관계 ① 우리가 주목할 통화량은 현금화가 가능한 광의통화량(M2)이다. (일반적으로 같이 우상향한다) → 통화량확인: 한국은행 경제통계시스템-1.통화 및 유동성 지표-1.1.주요 통화지표-M1,M2-평잔 확인 → 전국아파트 매매지수 및 전세지수: KB부동산 확인 ⍟ 인구수보다는 세대수를 유심히 봐라 ① 우리가 주목할 것은 인구수가 아니라 ‘세대수’이다. → 세대수확인: 행정안전부홈피-정책자료-주민등록 인구통계 |
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| 84 | ⍟ 아파트 가격은 왜 변하는걸까? ① 연봉으로 집값 저평가여부를 알 수 있다. →PIR(APT) 연소득 대비 집값으로 이 수치가 낮을수록 집값이 저평가되어 있다고 할 수 있다. |
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| 89 | ⍟ 인허가 물량으로 부동산 시장을 예측하라 ① 인허가 물량으로 부동산시장을 예측할 수 있다. cf) 국토교통부 통계누리 ② 인허가물량이 3~4년 뒤 입주물량으로 바뀌게 된다. 키포인트는 4년 후에 오를 아파트 미리 선점. |
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| 98 | ⍟ 부동산사업의 사이클 가장 중요한 요소는 수요와 공급이다. ① 적정 수요량은 입주물량의 0.5~0.55% cf) (인허가데이터물량x75%)÷우리나라 인구수 = 0.55%정도 나온다. 예를들어, 대전의 경우 인구 148만1,701명에 0.55%를 곱하면 약 8,149가구가 계산된다. 즉 매년 신규 입주 물량이 8,149가구 정도가 되어야 수요와 공급의 밸런스를 유지한다는 것이다. ② 적정 수요량은 약 20년 데이터 기반으로 나온것이며 도시별로 적용가능하다. ③ 입주물량은 ‘기간별 입주물량’을 같이 보는 것이 좋다. 또한 연접시군과 같이 보면 더 좋다. |
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| 109 | ⍟ 미분양물량 확인방법 ① 한국감정원, 부동산지인, 통계누리사이트(통계누리-주택-승인통계-주택건설(인허가)실적) |
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| 110 | ⍟ KB부동산 심리지수 반드시 확인한다. ① 매수우위지수, 매매거래지수, 전세수급지수, 전세거래지수를 확인한다. ② 전세수급지수=100+‘공급부족’비중-‘공급 충분’비중 / 100을 초과할수록 공급이 부족함 ③ 매매거래지수 15이상일 때 가격상승 / 20이상일 때 크게 상승 ④ 전세거래지수 높을수록 전세거래가 활발하며, 성수기인 3월과 9월에 활발 |
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| 121 | ⍟ 아파트거래량 증가추세 접어들면 매수해도 늦지 않다. ① 시군구별 →한국감정원 / 동별,아파트별→아실 |
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| 145 ~ 147 |
⍟ 매주 금요일 발표되는 KB시계열자료 유심히 살펴보자 ① 시계열 자료를 통해 지역별 부동산상승순서 알 수 있다. ex) 경상남도 : 부산→창원,김해→대구,울산→경북 포항,구미 충청도 : 대전→청주→천안,아산 강남4구 : 용산구,성동구,마포구,양천구→광명,과천,분당,평촌→군포,수원→하남,구리,남양주 ② 시계열자료 보고 매수세수치가 점차 증가하는 상승패턴이거나 매매증감률이 0.1이상이 나타나면 그 이후에 상승폭과 상승기간이 확대된다. |
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| 161 | ⍟ 투자flow (가장중요) ① 입주물량 확인 → 국토교통부 통계누리, 부동산지인 등 활용하여 파악. 임대물량은 빼고 산정 ② 인허가물량 및 미분양 → 국토교통부 통계누리(109p), 부동산지인 등 활용 ③ 인접도시와 유사입지도시를 비교하자 → 예를들어 대전시와 세종시 비교 ④ 대장아파트 비교하자(각 동별로) → 평단가가 가장 높은 아파트부터 올라가게 되어있다. 투자금이 부족하면 2등급 투자 ⑤ 입주물량과 매매/전세지수 비교 → kb부동산과 입주물량 비교(통계누리) ⑥ 미분양과 매매/전세지수 비교 ⑦ 거래량과 매매/전세지수 비교 ⑧ 과거 상승흐름 분석(145p) ⑨ 인구 순이동 분석 → 인구 및 세대수가 증가하는지 감소하는지 파악 → 국가통계포털→온라인간행물→주제별→인구→국내이동통계 로우데이터→엑셀변환 |
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| 259 | ⍟ 루프방식투자 단기투자는 2년 후 매도시점을 정하고 매수해야 한다. 2년 뒤에 입주물량이 적은 시점. |
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| 262 | ⍟ 월급쟁이 투자방식은 2년 뒤 전세보증금 상승분으로 다른곳 투자 |
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| 마지막 | ⍟ 추천투자처 ① 이천시 안흥동,중포동,갈산동 → 판교 30분, 강남 50분 ② 서산시 대산석유화학단지 → 예천동, 석림동, 동문동 |
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